Покупка квартиры в новостройке всегда связана с вопросом: а что будет с моими деньгами, пока дом строится? Раньше этот риск полностью лежал на покупателе. Сегодня механизм изменился — деньги хранятся на специальном банковском счёте, который называется эскроу.
Звучит сложно, но на деле всё устроено достаточно логично. В этой статье разберём, что такое эскроу-счёт, как он работает, какие гарантии даёт и какие нюансы важно учитывать покупателю.
Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель вносит деньги за квартиру в новостройке.
Главное отличие от обычного расчёта — застройщик не получает эти деньги сразу. Банк “замораживает” средства и перечисляет их строительной компании только после того, как дом будет введён в эксплуатацию.
Проще говоря:
вы переводите деньги в банк,
банк хранит их до завершения строительства,
застройщик получает средства только после выполнения своих обязательств.
Этот механизм обязателен для всех проектов долевого строительства с 2019 года и регулируется Федеральным законом №214-ФЗ.
Как работает эскроу-счёт: пошаговая схема
Чтобы было понятнее, разберём процесс по этапам.
Шаг 1. Заключение договора долевого участия (ДДУ)
Вы подписываете с застройщиком договор долевого участия. В нём указывается, что расчёты будут производиться через эскроу-счёт.
Шаг 2. Открытие счёта в банке
Застройщик сотрудничает с определённым банком. В этом банке на ваше имя открывается эскроу-счёт.
Формально деньги принадлежат вам до момента передачи их застройщику.
Шаг 3. Внесение денег
Вы переводите на счёт:
собственные средства,
деньги ипотечного кредита,
материнский капитал (если используется).
Банк блокирует эти средства.
Шаг 4. Строительство дома
Пока дом строится, застройщик финансирует работы за счёт банковского проектного кредитования, а не за счёт денег дольщиков.
Шаг 5. Ввод дома в эксплуатацию
Когда дом официально сдан и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, банк перечисляет деньги застройщику.
Если же дом не достроен или застройщик обанкротился, деньги возвращаются покупателю.
Чем эскроу отличается от старой схемы
До 2019 года деньги дольщиков напрямую поступали застройщику. Это создавало высокий риск: если компания становилась банкротом, люди оставались и без квартиры, и без денег.
Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится
Это один из самых важных вопросов.
Если строительная компания:
не завершила строительство,
лишилась разрешения,
признана банкротом,
банк возвращает деньги покупателю.
Причём возврат происходит полностью, включая проценты, если они начислялись по условиям договора.
Отдельный плюс — средства на эскроу-счёте застрахованы государством в пределах установленного лимита (до 10 млн рублей на одного дольщика по одному договору).
Нужно ли платить за открытие эскроу-счёта
Нет.
Открытие и обслуживание эскроу-счёта для покупателя бесплатны. Все расходы по банковскому сопровождению ложатся на застройщика.
Эскроу-счёт и ипотека
Если квартира покупается в ипотеку, схема остаётся такой же:
банк выдаёт кредит,
кредитные средства переводятся на эскроу-счёт,
застройщик получает их только после сдачи дома.
При этом покупатель начинает платить ипотеку сразу после выдачи кредита, даже если дом ещё строится. Это важно учитывать при планировании бюджета.
Можно ли снять деньги с эскроу-счёта
Пока дом не сдан — нет.
Средства блокируются до выполнения условий договора. Исключение возможно только при расторжении ДДУ.
Если вы:
отказались от договора по законным основаниям,
суд признал сделку недействительной,
застройщик нарушил сроки строительства,
банк вернёт деньги вам.
Что происходит при переуступке квартиры
Если вы продаёте право требования по ДДУ до сдачи дома, эскроу-счёт переоформляется на нового дольщика.
Важно:
сначала регистрируется договор уступки в Росреестре,
затем в банк подаётся заявление на изменение владельца счёта,
после этого новый покупатель становится стороной по эскроу.
Если не переоформить счёт вовремя, могут возникнуть сложности с возвратом средств.
Плюсы и минусы эскроу-счёта
Плюсы
Высокий уровень защиты денег
Минимизация рисков недостроя
Государственное регулирование
Прозрачность финансовых потоков
Минусы
Более высокая стоимость жилья (застройщик включает банковские расходы в цену)
Меньше возможностей для покупки “по очень низкой цене на старте”
Ипотеку нужно платить во время строительства
Когда деньги точно перейдут застройщику
Перечисление средств происходит только при наличии официального разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Подписание акта приёма-передачи квартиры не является основанием для перевода денег. Ключевым документом служит именно ввод дома в эксплуатацию.
Заключение
Эскроу-счёт — это финансовый механизм защиты покупателя при покупке квартиры в новостройке.
Ваши деньги не передаются застройщику до момента завершения строительства. Их хранит банк, а государство обеспечивает страхование средств.
Да, новая система сделала рынок менее “рискованным”, но одновременно немного увеличила стоимость жилья. Однако для большинства покупателей безопасность важнее потенциальной экономии.
Покупка квартиры — это серьёзное финансовое решение. И понимание того, как работает эскроу-счёт, позволяет чувствовать себя гораздо спокойнее на каждом этапе сделки.