При покупке квартиры в новостройке площадь, указанная в договоре долевого участия, обычно является проектной. После завершения строительства проводят фактические обмеры, и итоговая площадь может немного отличаться.
Даже разница в один квадратный метр при высокой стоимости жилья может означать значительную сумму. Поэтому перед приёмкой важно понять, предусмотрен ли в ДДУ перерасчёт и как проверить расчёты застройщика.
Почему площадь квартиры может измениться
На момент заключения ДДУ дом ещё строится, поэтому в договоре указываются проектные характеристики.
В процессе строительства возможны небольшие отклонения, связанные с:
толщиной стен;
перегородками;
инженерными конструкциями;
особенностями отделки;
фактическим исполнением проекта.
После завершения строительства выполняются итоговые обмеры, по которым и определяется реальная площадь квартиры.
Небольшое отличие от проектных цифр само по себе не означает нарушение.
Когда делают перерасчёт
Перерасчёт зависит прежде всего от условий ДДУ.
По закону цена договора может изменяться после его заключения, если такая возможность, случаи и порядок изменения прямо предусмотрены договором.Обычно встречаются два варианта.
Первый — стоимость квартиры рассчитывается исходя из цены одного квадратного метра. Тогда после окончательных обмеров может проводиться перерасчёт.
Второй — в ДДУ указана фиксированная цена и предусмотрено допустимое отклонение площади, при котором стоимость не меняется.Поэтому нельзя автоматически считать, что любое изменение площади обязательно ведёт к доплате или возврату денег.
Если квартира оказалась меньше
Если фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, сначала нужно проверить раздел договора о цене и окончательных расчётах.
Если предусмотрен перерасчёт, застройщик обычно должен вернуть стоимость недостающей площади.
Например, по ДДУ площадь квартиры составляет 50 м², а после строительства — 49 м².
Если цена квадратного метра равна 200 000 рублей и договор предусматривает перерасчёт всей разницы, сумма возврата составит 200 000 рублей.Но формулу всегда нужно сверять с конкретным договором.
Если квартира оказалась больше
При увеличении площади застройщик может потребовать доплату, если это предусмотрено ДДУ.
Например, квартира должна была иметь площадь 60 м², а фактически получилось 61 м².
Если стоимость квадратного метра составляет 180 000 рублей, возможная доплата за лишний метр составит 180 000 рублей.
Однако само увеличение площади ещё не означает, что покупатель автоматически обязан платить.
Сначала необходимо проверить:
предусмотрен ли перерасчёт;
какая цена квадратного метра используется;есть ли допустимое отклонение;
как рассчитывается окончательная сумма.
Что означает допустимое отклонение
В некоторых ДДУ прямо указывается, что при небольшом изменении площади цена квартиры остаётся прежней.
Например, договор может устанавливать допустимое отклонение в процентах или квадратных метрах.
В этом случае перерасчёт начинается только после превышения установленного порога либо не проводится вовсе в пределах указанной величины.
Именно поэтому раздел о площади и цене нужно читать особенно внимательно.
Что означает правило о 5%
С цифрой 5% часто возникает путаница.
В законе действительно встречается критерий изменения площади более чем на 5% в контексте существенного изменения характеристик объекта.
Но это не означает, что при расхождении меньше 5% перерасчёт невозможен.
Вопрос перерасчёта цены и вопрос существенного изменения объекта — не одно и то же.
Для денежных расчётов главное значение имеют условия конкретного ДДУ.
Какая площадь считается фактической
Для расчёта используют официальные данные итоговых обмеров и технической документации.
Важно понимать, какую именно площадь сравнивают.
В документах могут фигурировать:
общая площадь квартиры;
приведённая площадь;
площадь с учётом лоджии или балкона;
показатель, специально определённый в ДДУ.
Нельзя сравнивать разные виды площади между собой.
Если застройщик использует одну цифру, а покупатель ориентируется на другую, может возникнуть ошибочное впечатление о расхождении.
Нужно ли самостоятельно измерять квартиру
Во время приёмки полезно сделать контрольные замеры.
Это особенно важно, если:
комната визуально кажется меньше;
изменилась конфигурация стен;
появилась дополнительная перегородка;
итоговая площадь заметно отличается от ДДУ.
Самостоятельные измерения помогут обнаружить проблему.
Но если возникает спор с застройщиком, лучше заказать профессиональные обмеры у специалиста.
Что проверить перед подписанием акта
Перед подписанием акта приёма-передачи желательно сопоставить:
площадь по ДДУ;
фактическую площадь;
размер расхождения;
стоимость квадратного метра;
формулу перерасчёта;
условия о допустимом отклонении;
сумму возврата или доплаты.
Если расчёт непонятен, стоит попросить у застройщика письменное объяснение.
Не нужно соглашаться только на устное пояснение менеджера.
Как рассчитывают сумму
Чаще всего используют формулу:разница площади × стоимость квадратного метра.
Например:
площадь по ДДУ — 45,5 м²;
фактическая площадь — 44,8 м²;
стоимость метра — 250 000 рублей.
Разница составляет 0,7 м².
Если перерасчёт предусмотрен за всю разницу, сумма возврата составит:
0,7 × 250 000 = 175 000 рублей.
Но некоторые договоры предусматривают отдельную расчётную стоимость метра или иной порядок.
Что делать, если застройщик не возвращает деньги
Если ДДУ предусматривает перерасчёт, но деньги не возвращают, можно направить письменную претензию.
В ней обычно указывают:
реквизиты ДДУ;
проектную площадь;
фактическую площадь;
пункт договора о перерасчёте;
стоимость квадратного метра;
расчёт суммы;
требование о возврате денег.
К претензии стоит приложить документы, подтверждающие итоговую площадь. Если договориться с застройщиком не удалось, спор может решаться в судебном порядке.
Что делать, если в договоре написано, что цена окончательная
Такое условие требует отдельной проверки.
Иногда ДДУ прямо предусматривает, что при небольшом отклонении площади цена не меняется.
В других случаях формулировка может быть спорной, особенно если фактическая площадь заметно уменьшилась.
Судебная практика по таким ситуациям неоднородна, поэтому нельзя автоматически считать, что требовать перерасчёт невозможно.
Если сумма существенная, лучше показать ДДУ юристу до подписания дополнительных соглашений или окончательных расчётов.
Как не потерять деньги
Главное правило — проверять условия о площади ещё до подписания ДДУ, а не только при получении ключей.
Обратите внимание:
является ли цена фиксированной;
указана ли стоимость одного квадратного метра;
предусмотрен ли перерасчёт;есть ли допустимое отклонение;
как учитываются балконы и лоджии;
в какой срок возвращаются деньги;
когда необходимо внести доплату.
На этапе приёмки все цифры нужно перепроверить.
Даже небольшая ошибка при высокой стоимости квадратного метра может привести к заметным финансовым потерям.
Итог
Площадь квартиры после строительства действительно может отличаться от указанной в ДДУ.
Если квартира стала меньше, покупатель может получить возврат части стоимости.
Если площадь увеличилась, может возникнуть доплата.
Но перерасчёт зависит прежде всего от условий договора.
Перед приёмкой квартиры важно проверить итоговые обмеры, стоимость квадратного метра, допустимое отклонение и порядок изменения цены.
Если расчёт застройщика вызывает сомнения, лучше сначала запросить письменное обоснование и при необходимости провести независимые измерения. Так можно вовремя обнаружить ошибку и не потерять деньги при окончательных расчётах за квартиру.